老城厢:正在消失的上海城市“原点”

作者:admin 发布时间:2019-05-19 15:23 浏览:

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上海浦西老城厢,区内保留了上世纪三四十年代风貌,散落着风格、年代多样的中式院落和石库门建筑。(施佳宇/图)
(本文首发于2019年5月16日《南方周末》)
 
“如何与过去的多样形态衔接,可能是老城厢保护里最值得探索的东西。”
 
“保留改造”的试验体现了上海的前卫性,但也出现公平性争议。
 
“这20年我们的社区发展和城市发展脱节,公共利益都是从城市总体而言的,和社区自身需求没什么关系。”
 
一边是脆弱的文化遗产,另一边是亟待改善的居住环境,老城旧改中常见的两难局面,再次出现在上海。
 
从高楼向东俯瞰,近前是大片低矮老房,一个个老虎窗倨傲地昂着头,周围高层住宅环伺,远处是著名的陆家嘴天际线。
 
这片名为金家坊的历史城区位于上海浦西老西门地区,占地15公顷,区内保留了上世纪三四十年代风貌,巷弄幽深,散落着风格、年代多样的中式院落和石库门建筑。
 
尽管在上海老城区,但人们对它的过去知之甚少,同济大学建筑史学者李颖春把它称作“没有历史的历史街区”。
 
当然不是没有历史。
 
老西门即上海老县城西门,原名仪凤门。上海于1292年(元至元二十九年)设县,明朝为应对嘉靖倭乱修筑了城墙,墙内为“城”,城外经济区域叫“厢”,这里被称作上海的“老城厢”。
 
2018年初,李颖春与建筑师郭宇辰开始带着学生对金家坊开展文献研究,并进行拍摄、测绘、建模,希望将它数字化保存,这项工作持续至今。
 
2017年9月,金家坊所在的亚龙地块西块征收通过了第二轮意见征询,居民开始搬走。一年后,东块也通过了“二征”,两块地共涉房屋产证四千多个。除了少数历史风貌建筑,绝大多数房子被刷上了“拆”字。
 
与李颖春的研究几乎同步,老城厢其他区域的旧改征收也陆续启动,并且加速。
 
2018年9月,位于东北的福佑北块启动征收,当月签约率达到98%,南块的征收被定在2019年上半年,两块共涉及居民5680户。
 
然后是2019年2月12日,东南区域乔家路地块征收启动,涉及房屋权证约5800个,居民7300余户。消息来得突然——乔家路2018年还做过形象整治,给房子刷了白墙。黄浦区区委书记杲云表示:要在三年内基本完成老城厢地区旧改。这旨在为老百姓解决“马桶问题”——包括缺少户内卫生设施在内一系列居住条件恶劣问题的代称。
 
征收已开启,然而改造与保护方案尚不清晰。
 
黄浦区规土局2019年5月10日书面答复南方周末:黄浦区政府和上海市规划和自然资源局共同开展相关研究工作,并提出风貌和格局保护的总体方向和形态方案,但“目前尚未形成稳定的成果和法定文件”。
 
面目模糊的“城市之根”
据官方数据,截至2019年初,老城厢仍有各类旧住房居民2.4万余户,其中1.7万余户无卫生设施,一家几代、甚至旁系亲属挤在十几平方米陋室的情况比比皆是,而且房屋严重失修,火灾时有发生。征收作为改善居住条件的一条现实途径,对很多人来说已经来得太晚。
 
日本EiH事务所建筑师卢挺调研时遇到过一户人家,新婚的儿子儿媳搭铺睡在父母床铺上方,与邻居一墙之隔,床边墙上有个小窗,邻居用来采光,拒绝了儿子的封窗要求。在2018年9月的“上海老城厢:空间、社区、记忆”论坛上,卢挺用“残酷”形容这种处境。卢挺曾供职于2019年普利兹克建筑奖得主矶崎新的上海工作室。
 
旧改方案虽未确定,但局部性方案浮现过多个。
 
2016年10月,黄浦区政府公布了“蓝绿丝带”方案,计划建设绿地、水景和慢行系统,连通外滩和新天地,当中提到“城市文化遗产与历史文脉将被保护与传承”,但未披露具体方案。另一份由同济大学城市规划设计研究院操刀的亚龙古城城市花园方案,则计划拆除绝大部分老建筑,重整路网、建设多栋高层楼宇。
 
已完成的改造中难觅历史踪影。金家坊以北的露香园地块成了一个大型豪宅项目;南门外的历史港口区域董家渡几乎被拆光,一座金融城和几个豪宅楼盘将取而代之。
 
同济大学建筑系教授卢永毅对董家渡的拆除尤其惋惜:“上海城市起源脉络城、厢和黄浦江的连贯性被打断,路网抹掉了,肌理也没有了。”一个重要原因是,2005年的《老城厢历史文化风貌保护规划》只把城内划为保护区,忽略了城外的“厢”。
 
十多年前,卢永毅参与的调研曾促成原法租界一片老住宅建筑的保护,那里后来以思南公馆为人所知。此后,民间对城市风貌的关注不断从外滩那种纪念碑性建筑转向日常建筑,但老城厢仍被冷落。“巨鹿路888号(注:原法租界一栋建于1930年的别墅,2017年新业主将其拆除重建招致重罚)被拆引起轩然大波,但老城厢的问题却得不到讨论。”卢永毅说。
 
在李颖春看来,由于缺少研究,人们常把老城厢想象为一座前现代的城,无视它的近代化过程,这让对它的更新容易落入再造主题公园式的“古镇”的窠臼。
 
与之相对,建筑学界1980年代开始关注上海石库门里弄,把它作为上海近代城市肌理的代表,后来却成了唯一的代表。“这是老城厢各种困境中的学术困境。学术界认知不够必然导致公众认知不够,在这一点上,我们是有责任的。”李颖春说。
 
李颖春的研究兴趣很大程度来自自己的成长记忆。
 
她在老城厢一间狭小的石库门居室中长大,2013年获得香港大学建筑史博士,返沪后开始关注老城厢。她发现,同在上海,老城厢与租界截然不同——租界的地产开发往往是洋商一次性“永租”大片土地开发房产,因而产生了统一有序的里弄形态,老城厢则以私人小片土地开发为主,后期也有华商的成片开发加入,产生了特别丰富的城市肌理。
 
上海师范大学教授钟翀是老城厢城市形态最早的研究者之一。他在2006年着手研究时,对老城厢的研究主要是以谭其骧为代表的上海行政沿革史研究,缺少空间上的认识。钟翀通过研究,把上海的城市“原点”确定在老城厢东部、如今人民路方浜中路童涵春堂的位置——这是宋代征收酒税的“上海务”衙门和酒库所在地。
 
不过他认为,研究的目的不是“挖宝”,而是为了保护城市肌理。“你到科隆,他们会给你一张老地图。”科隆市中心在“二战”中几乎被炸毁,但重建的城市依然维持着原先的肌理,依然能唤起历史记忆。
 
2019年3月中旬接受采访时,钟翀正在酝酿一份建议。他希望政府尽可能保留老城厢原来的路网结构和走向,并对关键位点进行考古发掘。他感到,这件事已“迫在眉睫”。
 
上海市政协介入议题
旧改是否只意味着拆迁?
 
在同济大学教授卢永毅看来,旧改也可以是多种途径的就地改善。身为上海市政协委员的卢永毅,曾在旧改调研会上犀利地指出:“我们老是讲马桶,老城厢就不能做几个好的公共厕所吗?”
 
她认为,被一再强调的“马桶问题”恰是几十年来旧改欠账的结果。
 
2018年1月,卢永毅与同事的一份调研报告转化成了民盟上海市委的两会提案。提案直指老城厢冰火两重天的困境,其中写道:“以土地财政为主导的土地再开发政策和模式,导致历史风貌保护与开发的矛盾日益突出,大片历史环境快速消失……”并建议对部分遗产实施抢救性保护,进行重估和修订《老城厢历史文化风貌保护规划》。
 
到了2018年夏天,上海市政协高规格介入,启动了“老城厢历史风貌保护与旧区改造对策研究”重大调研课题,试图找到一条兼顾保护和民生的路径,卢永毅也受邀参加。
 
但他们在调研中发现,想了解区政府的想法并不容易。以致一次在会上,一位课题组负责人对区政府代表说:“我就要这么一步一步把你们的想法挤出来。”最后他们发现,区政府希望就已批复的地块继续履行与开发商的合同义务,如果为了保护而限制开发,得赔钱或赔地,赔不起。
 
该份调研报告最后提出:老城厢是全上海的老城厢,为了它的保护,应该在市级层面统筹,实现用地指标“跨区平衡”——在老城厢减少的容积率,在区外补给开发商。
 
但这远远不够,避免大拆大建只是底线,课题组认为根本目标应该是实现一种“多样性的整体保护”。
 
卢永毅认为,这必须包括居住形态的多样性。“过去的上海提供了这么多类型的住宅。新天地在商业上很成功,但它周围却变成一个单一的豪宅区。如何与过去的多样形态衔接,可能是老城厢保护里最值得探索的东西。”她说。
 
然而精细化保护需要时间,而探索这一大课题的时间被压缩得很短了。“人走了,对历史风貌的理解是不利的。区里旧改欠账了,所以急于动迁,探讨、思考和实验的时间不够了。”卢永毅很遗憾。
 
“留房留人”试验 前卫与争议
“留房留人这件事是天下第一难了。”2019年3月初,同济大学建筑系副教授刘刚接受采访时坦承。他长期研究上海租界,2006年开始被老城厢不同于租界的人地关系吸引,开始研究。他也参加了前述上海市政协的课题调研。
 
“迄今为止,留房留人的对象、机制都没有明确。但如果对它的模式、机制的探讨能产生成果的话,毋庸置疑是一个社会进步。”刘刚说。
 
2017年,上海开始强调在旧改中优先采用“保留改造”而非拆除,从而保护历史风貌。
 
“保留改造”又分两种,一种是“留房走人”,把老房子征收后改变规划用途,改造成高端商业设施或高级住宅,已征收完毕的福佑地块或采用这一模式。
 
另一类就是刘刚说的“留房留人”。2017年起,上海在三个风貌里弄承兴里、春阳里和金城里开展“留房留人”改造试验,将居民暂时迁出后进行大幅改造,给每户增加独立煤卫。为了降低居住密度、实现更好的改造效果,承兴里还尝试“抽户”,征收了四分之一居民另行安置。
 
这些空间本由一栋石库门住宅分割而成,要让它们各自成为独门独户的成套住宅,需要对房子做大手术。2018年10月,承兴里的改造工地上,一整排石库门房子只剩下东、西、北三个立面,工人在地基上重新铺设钢筋;已完工的春阳里一期,底楼北侧原先的灶批间(厨房)被改成了房间,楼梯不再在户内回旋,而是从弄堂直通天空;在金城里,一位老先生担心改造后失去具有空气循环作用的内天井,而一位阿姨表示自家空间比较大,而且刚做了新装修,不需要改造。
 
这样的试验体现了上海市相关部门的前卫性,但千差万别的固有房屋结构,让不同人家的改造呈现出不同效果,由此也出现公平性争议。在虹口区的网上信访受理中心,一位春阳里居民抱怨不仅自己家改造后的得益面积比邻居少了2-4.5平方米,论空间还比原来小了6个立方米。
 
卢永毅去看过春阳里的改造,也觉得不够理想,“要对居住形态做研究,不是螺蛳壳里做道场。”她说。
 
刘刚则指出,“春阳里改造的社会工作极其繁重,而且空间结果并不理想,某种程度上还只是一种‘外科手术’。”承兴里的“抽户”也不容易,被抽离的单元既需要利于改造,又要承租人愿意接受安置条件。
 
“行政成本太高了,”刘刚脑海中有了一个新的模型,“应该变空间占有为股权占有。比如社区人户分离率50%,人户分离户不给空间,而给股权,一定有一部分人愿意接受,因为这个有收益、可继承可流转。很多人多年不住,一定要那个物理空间做什么?”
 
不再必须为每户做成套化改造,让一部分空间可以被统筹利用,给这场“俄罗斯方块”式的改造增加灵活性,也为提升空间品质创造了更多可能。
 
“相当于一个房地产投资信托基金(REIT),由一个机构运营,政府保留处分权和部分财产权,业主和政府分享收益。”刘刚说。
 
但业主和政府又该如何分享收益?这又涉及直管公房产权这个历史遗留问题。
 
在福利分房的年代,有的职工分到具有独立厨卫的成套住房,继而在1994年开始的房改中购得产权,而另一些人则因为分到不成套的老房子而无法购买产权,成为直管公房承租者。他们虽享有公房的使用权和出租、承租权流转的收益权,及有条件的继承权,但并非完全的产权,因此不履行房屋维修的义务——这是老房子破败的原因之一。
 
寻找城市化中的社区主体性
在前述上海市政协调研报告中,刘刚将自己的模型写入了一份同济大学的独立报告。
 
有人认为改造后的公房应基于1990年代房改售房标准,加上增量面积的改造成本卖给承租人,实现完全的私有化。而刘刚认为,更好的做法是政府和原承租人分享产权的共有产权房,比如双方各拥有一半产权。相比完全私有化,政府持股能让风貌建筑保持一定公共性,以免过分碎片化的产权阻碍符合公共利益的改造。
 
共有产权房或能做到更多。他设想,如果把它们变成实施一定租金管控、定向出租给青年人才的政策性租赁房,就能让年轻人留在市中心。这是一种保持市中心活力和生产性的方案,而放眼当下,大量市中心空间变成了封闭式高级住宅,更多是一种资产增值工具。
 
刘刚把之称作“历史保护的社会功能”。它在保护历史同时解决了两个问题——直管公房的住房改革问题,和年轻人的职住平衡问题。人户分离这个老城区衰败的症状,也能摇身一变成为历史保护的资源。
 
卢挺所在的EiH事务所也提出过秉持同样精神的方案,只是针对的问题有所不同。
 
2015年起,EiH参与了黄浦区政府组织的老城厢地区城市设计国际竞赛。他们的方案旨在回答一个课题——老城厢还有大量缺乏历史风貌价值、建筑质量差,难以修复也不值得修复的房子,如果不征收,那么该如何改造这些地块,并实现开发和保护的平衡?
 
他们的思路是,既然这些房子可以重建,那么只要在规划允许的容积率范围内增加面积,增量面积可以产生收益,让更新有了经济动力。
 
方案的核心,是由政府出面帮助居民共同成立项目公司,在定向拍卖中获得土地使用权,成为开发主体。作为项目股东,居民可以提出设计要求,可以选择在改造完成后获得房屋产权,或增量面积的股份、经营权,或出售股份获得现金。其余增量则成为开发商的利润。
 
相比以征收为前提的旧改,这种模式资金成本低、去化风险小,更重要的是,把居民留了下来,保护了他们的发展受益权,也解决了公房产权的历史遗留问题。
 
EiH进入了第二轮,被安排在老城厢南区开展地毯式调查。卢挺在前述论坛上讲到的例子,便是在此次调查中遇见。
 
他们找到了一个500户的地块做可行性设计,并在2017年向一位上海市领导做了汇报。不过,方案最终没有付诸尝试。
 
“中国过去20年的城市化是一件震惊世界的事,你会发现各种案例都是以实现民生为切口,以城市功能发展为目标,似乎谁都受益了,但有谁失去吗?失去了什么?”刘刚在研究城市更新案例时经常提出这个问题,“这20年我们的社区发展和城市发展脱节,公共利益都是从城市总体而言的,和社区自身需求没什么关系,社区没有主体性。”
 
那么,风貌保护能否推动城市再开发模式的转型?十年前,刘刚的回答是“可以”。老城厢又是否还有机会完成这种转型?他说自己仍在寻找下一次试验的机会。
 
南方周末特约撰稿 蒋亦凡
 
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